0%交租，九龙仓稳赚不赔。”
他上次在饭局向吴光正提到香港两次「科技兴港」计划，数码港和硅港都变成房地产计划的事。
当时只知是李家的杰作，后来经过调查，陈学兵才知道当初提这事有多么唐突。
这个香港数码港，确实起源于李泽楷。
98年李泽楷提出“亚洲硅谷”概念，搞了一波PPT圈地，承诺引入500家科技公司，近乎免费拿到了香港64英亩（388亩）土地，省了上百亿。
结果规划的17座科技研发中心只建了4座，其余全部改贝沙湾豪宅项目了，承诺引进的500家企业落地83家。
大赚特赚，是肯定的。
不过陈学兵忽略了一个关联方：九龙仓。
2000年，九龙仓大量发布调查报告，揭露数码港住宅利润可达320亿港元，大肆炒作之后，立法会也质疑了，李泽楷妥协，折价出让了数码港项目34%股权，这件事才得以平息。
九龙仓不仅数码港的股东，还承担了数码港很多产业的物业，其中也包括那四栋科技研发中心。
这个房地产计划，九龙仓也是背后的利益群体之一，占比还挺大。
不过正因为这些调查，今日才有具体事项可谈，陈学兵也才确定吴光正并非不敢得罪李家，只看利益大小而已。
他也明白了，当初吴光正为什么这么爽快就同意了开这个会。
“吴总，我查了一下，两栋楼有18万呎空置，月租金是28港元一呎（1平方=10.76平方英尺），一年可是6000万租金啊，我们的互联网企业如果把两栋楼租下来，签了长约，吴总的现金流会多十几亿吧？”
6000万一年，看似不多。
但香港玩的可是超级地租。
想当初，期房就是香港搞起来的，还没盖好的房子就像图纸上的“花”，所以叫炒“楼花”。
而2005年香港首只REIT基金上市，又多了一个超级地租的重要工具。
REITs基金，相当于众筹一笔钱交给专业团队，团队去买商场/写字楼/物流园收租，赚的钱大部分强制分给买基金的人。
实际上，REITs基金就是地产商自己打包上市的。
地产商把自己的物业打包卖给REITs基金进行上市，让市场投资者来买基金，地产商的重资产变成了活钱，而且地产商还继续担任物业管理者承担维修和招租，基金付管理费给他们。
而且地产商对看好的物业还可以灵活保留部分REITs份额，和其他投资者一起分红。
地产商卖了鸡，继续给鸡当保姆，让鸡帮投资者下蛋，还能月月拿工资。
不过鸡的卖价是多少，还得看市场投资者对鸡的看法。
不是所有物业都能REITs的，必须稳定出租+现金流好才可上市。
只要REITs估值好，还不一定需要卖，可以压给银行。
数码港南翼双子塔这样的物业以前是不太被REITs市场看好的，因为空置率高，但如果成为大陆互联网公司长期据点的话，恐怕就要摇身一变了。
18万呎空置，也就1.67万平方，才多大？
股安汇金大厦都有5万平方，随便来几个大公司包楼层，1.67万根本不够用，达到满租轻松得很。
满租的楼和半租的楼收益差距可不止一倍，因为满租半租，都得有一个团队来管理，15%的成本，50%收益，最终收益是35%，换成100%收益，最终收益就是85%，收租价值高了2.4倍。
这两栋每年总租金1.3亿的楼，满租纯收益超过1.1亿，在REITs市场上可以打包成十几倍，甚至二十几倍年租金的资产包。
“南翼双子塔？”吴光正想了想，才道：“哦你说的是Cyberport3-4座？陈总，那不是完全属于我们九龙仓的，里面还有盈科拓展、汇丰.”
陈学兵打断：“不是你们的，你们可以用便宜的价格买下来嘛，数码港这种地方，才能占到大便宜。”
吴光正怔了一下。
数码港商场(Cyberport)本来就是九龙仓在运营，1-4栋便是当初为了应付科技企业引进而建，1座和2座后来做成了酒店和商场零售，为贝沙湾临海豪宅住户和一些游客服务，3座4座的写字楼办公室则非常冷清。
这两栋写字楼距中环车程40分钟，没有地铁直达，其他配套也比较匮乏，一直不好租，如果九龙仓要跟其他股东协商买下全部股权，确实能拿到一个非常便宜的价格。
陈学兵之前提到大陆互联网企业入驻，他确实想通过这件事把九龙仓旗下的一些空置率超过10%的写字楼租约填满，但由于Cyberport3-4座不是九龙仓独资，股东还比较多，也就没做过这个打算。
何必便宜别人呢。
转念想来，如果早早绑定了这帮大陆租户的租约，买下Cyberport3-4座把租约全塞到里面，这两座物业将通过REITs市场得到巨幅升值，十几亿买下，翻倍卖出都有可能。
这是其他香港甲级写字楼做不到的，因为香港没有其他类似的政策型写字楼，甲级写字楼建设前基本都考虑过地段和用户需求，空置率超过15%的都不多，达不到这样的增幅效果。
但前提是要有大客户，长租约，至少七八年那种。
“陈总.你确定有很多互联网企业准备来香港发展？能长期吃下Cyberport3-4的租约？”吴光正郑重问道。
“呵呵，我搞这么大阵仗，难道是逗吴总玩吗，阿里巴巴对港C2C年销售评估是百亿
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